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Preguntas frecuentes

¿Qué documentos suelen ser necesarios para la compraventa de una vivienda en España?

Para la compraventa de una vivienda en España suelen ser necesarios el DNI o NIE, la escritura de propiedad, el certificado de eficiencia energética y la nota simple del Registro de la Propiedad. Su preparación y gestión suelen recaer en la notaría y en la agencia inmobiliaria.

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga al vender una vivienda?

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo entre la compra y la venta. En una compraventa la paga el vendedor, pero desde 2021 no se exige cuando no ha habido una ganancia real en el valor del terreno, y el contribuyente puede elegir el método de cálculo que le resulte más favorable (objetivo o plusvalía real). En herencias y donaciones la paga quien recibe el inmueble.

¿Cómo puedo saber cuánto vale mi casa en Madrid?

Para conocer el valor de mercado de tu casa en Madrid lo más fiable es contar con un experto inmobiliario local que analice el inmueble y las ventas recientes de la zona. En RE/MAX PLUS realizamos valoraciones profesionales basadas en datos actualizados del mercado.

¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para vender o alquilar?

En general sí. Para vender una vivienda o alquilarla a un nuevo inquilino hay que disponer del certificado de eficiencia energética, emitido por un técnico competente y registrado en la comunidad autónoma, y ponerlo a disposición de compradores e inquilinos, según el Real Decreto 390/2021 vigente. Existen exclusiones concretas, como los edificios independientes de menos de 50 m² útiles o los edificios que se compran para demolerlos o reformarlos en profundidad.

¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid?

Con carácter general, la compra de una vivienda de segunda mano entre particulares tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con un tipo general del 6% en la Comunidad de Madrid. La base imponible es el valor de referencia de Catastro o, si es superior, el precio pactado o el valor declarado; cuando el inmueble no tiene valor de referencia, se toma la mayor de esas cifras o el valor de mercado. Si compras una vivienda nueva a un promotor (primera entrega), en lugar de ITP se paga IVA (tipo general del 10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo depende del importe escriturado. En ambos casos hay que sumar los gastos de notaría y registro.

¿Puedo vender mi vivienda si todavía tiene hipoteca?

Sí. Lo más habitual es cancelar la hipoteca con parte del precio de venta en el momento de la escritura: el comprador retiene esa cantidad y se entrega directamente al banco para cancelar el préstamo, y después se levanta la carga en el Registro. Conviene pedir al banco con antelación el certificado de deuda pendiente y tener en cuenta los gastos de cancelación registral.

¿Qué gastos tengo yo como vendedor al vender mi vivienda?

El vendedor asume habitualmente la plusvalía municipal si el suelo ha ganado valor, el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, el coste de cancelar registralmente la hipoteca si existe, la obtención del certificado de eficiencia energética y, en su caso, los honorarios de la agencia contratada. El comprador asume el ITP o el IVA según el tipo de vivienda y, por costumbre, la mayor parte de los gastos de notaría y Registro, aunque la ley asigna al vendedor el coste de la escritura matriz y al comprador el de las copias; el reparto final se puede pactar entre las partes y conviene dejarlo por escrito en el contrato.

¿Cómo tributa en el IRPF la venta de una vivienda?

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (del que se restan los gastos e impuestos soportados por el vendedor en la venta) y el valor de adquisición (al que se suman los gastos e impuestos soportados en la compra). Se integra en la base imponible del ahorro y tributa a tipos progresivos. La Agencia Tributaria detalla el cálculo en su manual práctico del IRPF, capítulo de ganancias y pérdidas patrimoniales.

¿Qué pasa si tengo más de 65 años y vendo mi vivienda habitual?

Si la vivienda transmitida es la habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF para los mayores de 65 años, conforme al artículo 33.4.b) y la disposición adicional decimoquinta de la Ley del IRPF y al artículo 41 bis de su Reglamento.

¿Puedo quedar exento de IRPF si reinvierto el dinero en otra vivienda habitual?

La ganancia por la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta si el importe obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual dentro del plazo de dos años, antes o después de la venta, cumpliendo los requisitos que publica la Agencia Tributaria.

¿Puedo vender mi casa si todavía tiene hipoteca?

Sí. Lo habitual es cancelar el préstamo con el propio precio de venta en el momento de la firma: el banco emite un certificado del saldo pendiente y esa cantidad se descuenta del importe que recibe el vendedor. Después conviene inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad.

¿Necesito la cédula de habitabilidad para vender mi casa en Madrid?

No. En la Comunidad de Madrid no se exige la cédula de habitabilidad para la compraventa de vivienda (el Decreto 111/2018, de 26 de junio, eliminó esa exigencia), a diferencia de otras comunidades autónomas donde sigue siendo necesaria.